Săn đất ven đô, người dân “mắc cạn”
Trong 2 năm qua dịch bệnh Covid-19 có nhiều diễn biến khó lường, thế nên nhiều người dân có xu hướng tìm về vùng ven đô lựa chọn cho mình một mảnh đất, căn nhà để làm homestay, ngôi nhà thứ hai (second home). Thậm chí, điều này còn tạo ra trào lưu “bỏ phố về quê” trong một bộ phận dân nội thành đặc biệt là ở Hà Nội.
Các chuyên gia nhận định, xu hướng “sống xanh” và sự dịch chuyển cư dân ra khu vực ven đô đang đi đúng quy luật tất yếu của thị trường, đồng thời là một tín hiệu đáng mừng. Vì thế, xu hướng ly tâm, rời nhà ra ngoại đô ở không chỉ góp phần hình thành các khu đô thị vệ tinh trong tương lai mà còn giúp giãn dân, giảm áp lực hạ tầng, sự ùn tắc trong nội đô, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống trong đô thị.
Chính vì nhu cầu mua nhà đất để ở và đầu tư tăng cao, nên thị trường tại nhiều khu vực ghi nhận tình trạng giá đất sốt “ảo” và không đúng với giá trị thực tế như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Sóc Sơn (Hà Nội), Lương Sơn, Kim Bôi (tỉnh Hòa Bình),... Ngoài ra, thời gian qua, trong các giao dịch bất động sản cũng đã xảy ra tình trạng bán sang tay đất nền trái phép, hay nhiều chủ đầu tư làm ăn kiểu chộp giật đã vẽ dự án “ma” và bán với giá hàng tỷ đồng/căn nhà hoặc lô đất nền.
Mặc dù nhiều cơ quan báo chí, các chuyên gia và thậm chí chính quyền địa phương đã lên tiếng cảnh báo, nhưng vì sao nhiều người vẫn “mắc bẫy” của tổ chức hay những cá nhân môi giới đất nền, dự án “ma”? Trên thực tế, thị trường có nhu cầu thì tất yếu dẫn đến nguồn cung. Tuy nhiên, nhu cầu mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng 10%, còn lại là mua để đầu tư, lướt sóng. Một yếu tố tác động nữa đó là nhiều người kỳ vọng, sau này chính quyền sẽ hợp thức hóa cho những dự án “ma” trở thành khu dân cư hay các khu đất lâm nghiệp, nông nghiệp được chuyển đổi mục đích thành đất ở.
Nhiều người có thể biết nhưng họ lại cho rằng, rủi ro đó mình không phải gánh chịu. Họ nghĩ mình chỉ lướt sóng và sẽ bán được lại cho người khác và thoát hàng dễ dàng. Cũng có những người sẵn sàng mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng với giá rẻ và đánh liều xây dựng trái phép nhà ở. Nếu chính quyền địa phương phát hiện thì xin để “hợp thức hóa” hoặc chấp nhận dỡ bỏ những tài sản có giá trị thấp.
Như trường hợp của chị Nguyễn Mai Thu (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) là một “tín đồ” của trào lưu “bỏ phố về quê”. Cuối năm 2020, chị Thu bỏ ra gần 1 tỷ đồng để mua một mảnh đất nông nghiệp ở một huyện thuộc tỉnh Hòa Bình để xây dựng một ngôi nhà thứ hai cho gia đình về nghỉ dưỡng cuối tuần. Thời điểm mua, chị Thu được một môi giới tự do cho biết, khu vực đó sẽ xin chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở. Thế nhưng, hơn nửa năm qua chị vẫn chưa thể làm thủ tục chuyển đổi và hiện giờ đang tính bán “cắt lỗ” để tìm mua một mảnh đất khác có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Một trường hợp khác, bà Hồng Phương (quận Đống Đa, Hà Nội) vốn là một khách hàng mắc bẫy mua đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc (thị xã Sơn Tây, Hà Nội). Bà Phương cũng muốn mua một căn nhà ở vùng ngoại ô để ở dưỡng già. Mặc dù bỏ ra hàng tỷ đồng để mua 1 lô đất nền, thế nhưng sau đó bà Phương và hàng trăm khách hàng khác phát hiện mình bị chủ đầu tư và sàn môi giới đã “bắt tay” nhau lừa đảo, bán đất trồng cây lâu lăm và nuôi trồng thủy sản. Vụ việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản này đến nay vẫn đang được cơ quan công an điều tra làm rõ.
Người dân làm thế nào để tránh rủi ro?
Theo lời khuyên của các chuyên gia pháp lý, đối với trường hợp khách hàng muốn nhận biết dự án “ma” hay đất nền đủ điều kiện để chuyển nhượng và xây dựng nhà ở thì theo quy định của Luật Đất đai là phải có sổ đỏ. Nếu lô đất có sổ đỏ, khách hàng mới tiến hành giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
Nhà đầu tư, người dân cần cẩn trọng rước thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
Một số nhà đầu tư bất động sản chia sẻ kinh nghiệm, khi mua đất dự án thì cần tìm hiểu kỹ về các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, ví dụ như năng lực tài chính của chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư nếu đã thực hiện các dự án trước đó (xây dựng đúng tiến độ, thực hiện đúng cam kết về việc thi công nhà và các tiện ích của dự án, bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đúng thời hạn,…).
Bên cạnh đó, khách hàng phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư, các sàn hay nhân viên môi giới cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án. Ví dụ như: Quyết định chủ trương đầu tư được phê duyệt, giấy tờ bản chính chứng minh quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu công trình,… Nếu trường hợp chủ đầu tư hoặc bên môi giới không cung cấp hoặc để cẩn thận hơn thì người dân nên đến các cơ quan như Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh các thông tin quy hoạch.
Trao đổi về những vấn đề trên, luật sự Lương Thành Đạt – Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis khuyến cáo, để tránh sập bẫy dự án “ma” người dân cần phải tìm hiểu để các vấn đề sau: Kiểm tra “lai lịch” của chủ đầu tư; Pháp lý dự án; Cần đối chiếu thông tin “Quảng cáo” với pháp lý; Điều kiện mở bán; Kiểm tra thế chấp Ngân hàng; Xác định loại hợp đồng giao dịch khi đặt bút “ký tên”.
Theo luật sư Đạt, nếu muốn tránh được rủi ro thì người dân buộc phải thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật. Khi thực hiện các giao dịch bất động sản, người dân cần phải tỉnh táo trước khi ký hợp đồng. Phải đọc và nghiên cứu rất kỹ càng các điều khoản trong hợp đồng, chủ thể ký kết hợp đồng với mình, đối tượng giao dịch, phương thức thanh toán,….
“Quá trình quản lý, giám sát và theo dõi về thực trạng về công tác quản lý đất đai tại nhiều địa phương lỏng lẻo, thậm chí có tình trạng tiêu cực, cán bộ làm ngơ cho sai phạm, việc chậm trễ, đẩy trách nhiệm của cơ quan công an khi cho rằng những vụ lừa đảo bất động sản xảy ra khỉ là giao dịch dân sự để không xử lý,…đấy cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng công ty được cho là chủ đầu tư, môi giới bất động sản lộng hành”, luật sư Đạt giải thích tình trạng bát nháo trên thị trường bất động sản.
Luật sư Đạt cũng kiến nghị, các cơ quan có thẩm quyền phải tăng cường thanh tra, kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật về sử dụng dụng đất, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vấn hành, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật theo thẩm quyền. Rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư các dự án.
Ngoài ra, Chính Phủ cần phải có chỉ đạo quyết liệt các cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi trách nhiệm, quyền hạn phải điều tra, làm rõ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, kinh doanh bất động sản liên quan đến các sai phạm xảy ra tại các dự án “ma” và chuyển nhượng đất trái phép, nếu phát hiện có sự buông lỏng quản lý, bao che của cán bộ, công chức các cơ quan Nhà nước cần phải xác minh, làm rõ để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
Nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp trên và bản thân các nhà đầu tư, người dân trước thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất đặc biệt vùng ven đô đang “sốt”, thì cần phải cẩn trọng và không chạy theo trào lưu mà bỏ qua các quy định pháp luật.
Duy Cường - Pháp luật Plus