Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel đầu tiên mà chủ đầu tư "vỡ trận" về cam kết lợi nhuận với khách mua hàng tại Việt Nam. (Ảnh: VietNamNet)
Chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư
Như thông tin, mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) đã phát đi thông báo khẳng định: Từ ngày 1/1/2020, doanh nghiệp buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục 06 của Hợp đồng mua bán (HĐMB). Cùng với đó, công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.
Trong đó, chủ đầu tư đưa ra giải pháp, khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường.
|
Condotel là gì?
Condotel là từ viết tắt của condo và hotel, nghĩa là căn hộ và khách sạn. Đây là loại hình bất động sản “lai” giữa căn hộ chung cư thông thường và khách sạn cho thuê.
Condotel có chức năng như một căn hộ chung cư thông thường vì có đầy đủ tiện ích như bếp, phòng khách, phòng ngủ… Với chức năng khách sạn, loại bất động sản này có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ như hồ bơi, phòng gym, club, nhà hàng…
Tại các nước, chủ sở hữu của condotel bao gồm nhà đầu tư (đã bỏ tiền mua căn hộ từ chủ đầu tư) và khách du lịch (người thuê căn hộ). Chủ đầu tư đứng vai trò xây dựng condotel và bán lại cho nhà đầu tư, nhận tiền ban đầu. Nhà đầu tư có thể bán lại căn hộ cho nhà đầu tư khác. Chủ đầu tư sau đó dùng chính condotel đã bán để quản lý, cho thuê và chia lại lợi nhuận đã cam kết cho nhà đầu tư.
Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm; Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.
|
Đánh giá về giải pháp về giải pháp này, luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng: “Việc tiếp tục trở thành condotel là một điều không thể xảy ra vì: “Như chúng ta đã biết hiện nay loại hình condotel chưa được pháp luật ghi nhận, bản chất nó chính là khách sạn, một sản phẩm đặc trưng của du lịch, lưu trú. Cho nên, nếu chọn giải pháp này thì còn tiếp tục bế tắc dài dài”, luật sư Tú nói.
Còn với giải pháp chuyển đổi các căn condotel thành căn hộ chung cư lại khiến vị luật sư “kinh ngạc”. Liên quan đến vấn đề này, trước đó, ngày 1/2/2019, UBND TP Đà Nẵng có văn bản số 593/QĐ-UBND về việc quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng.
Điểm đáng chú ý là một phần các công trình căn hộ khách sạn (condotel) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Đồng thời với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng sẽ xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7, HH9 chuyển đổi một phần thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề…
Đề xuất "đánh đố" của chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng
“Đây là một dự án về du lịch lưu trú được chính quyền địa phương cấp phép nhiều năm trước. Như vậy, tại thời điểm thực hiện dự án thì đất sử dụng trong trường hợp này chắc chắn là phải đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ và đã được nhà nước quy hoạch (trước đó) phù hợp với kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho phát triển du lịch tại địa phương, nhưng nay lại được chuyển đổi thành đất ở, mặc dù quyết định này là giải pháp tháo gỡ vướng mắc hiện nay, nhưng có thể phá vỡ quy hoạch ở địa phương, như vậy sẽ rất bất hợp lý. Mặc dù năm ngoái tôi là người đầu tiên nêu ra giải pháp này, nhưng cũng cần hết sức cân nhắc” – luật sư Tú phân tích.
Cũng theo luật sư, một chi tiết hết sức vô lý là nếu khi chuyển sang đất ở nhà ở thì người mua nhà lại phải chịu thêm phí tổn 15% giá trị mua bán, đây chính là một sự đánh đố của chủ đầu tư.
“Tôi hiểu rằng, có lẽ họ có ý định thu 15% là để dự phòng chuẩn bị chi trả cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở, mà phải trả 100% tiền sử dụng đất cho nhà nước. Như vậy, là người “mua” bất động sản một lần nữa lại phải bỏ tiền ra để mua bất động sản của chính mình”, Chủ tịch Công ty TAT Law firm nhấn mạnh.
Liên quan đến thông tin Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire), mua lại dự án này từ các nhà đầu tư nước ngoài, LS Tú cho biết “Đối với nghĩa vụ của doanh nghiệp thì, Công ty mua lại đương nhiên kế thừa toàn bộ các quyền và lợi ích hợp pháp, chịu trách nhiệm về các khoản nợ, gồm cả nợ thuế, hợp đồng lao động từ công ty bán lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, cho nên nghĩa vụ đối với người mua hiện nay đương nhiên thuộc về Tập đoàn Empire”.
Theo các chuyên gia về bất động sản cho biết, việc mua condotel để hưởng lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm giống hình thức góp vốn, cho vay đối với chủ đầu tư. Con số 12%/năm cũng là con số không tưởng với hoạt động bất động sản biển. Ngoài ra, giá trị của căn condotel tăng rất nhiều so với giá trị thật cũng khiến gánh nặng của chủ đầu tư tăng lên vì phải cam kết trả lãi. Đồng thời, việc cho vay hay góp vốn với các chủ đầu tư nhưng không có năng lực thẩm định đánh giá năng lực tài chính cũng là rủi do lớn.
Kẽ hở pháp lý
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel. Các quy định pháp lý liên quan đến giao dịch căn hộ condotel cũng như hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng đều chưa có.
Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế là giao dịch dân sự, được hình thành dựa trên sự đồng thuận của các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện.
Cũng vì là loại hình bất động sản mới, pháp luật Việt Nam vẫn chưa có quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng với loại hình này. |
Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Empire Group, thừa nhận qua việc vận hành khai thác thử, tình hình thực tế của thị trường đều lỗ 2 năm đầu và sau đó có lãi chỉ từ 5-6%. Ông Thành cũng thừa nhận Empire Group đơn phương chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận là vi phạm hợp đồng mua bán, tuy nhiên, ông Thành nói, "hợp đồng không còn tính khả thi từ phía chủ đầu tư nên phải chấm dứt".
Theo ông Thành, việc "vỡ trận" về chi trả lợi nhuận cam kết của các dự án condotel "đã âm ỷ hàng năm trời nay", không chỉ riêng tại Cocobay Đà Nẵng. Doanh nghiệp của ông "chỉ là người đầu tiên dám đưa ra".
Chuyên gia nêu giải pháp "gỡ vướng" cho condotel
Vào cuối năm 2017, Luật sư Trương Anh Tú đã nêu ra những giải pháp của mình để giải quyết những vấn đề đã nảy sinh cho Condotel trên các báo, trong đó có bài báo trên Báo PLVN ngày 29/12/2017.
Cụ thể: Thứ nhất, đối với những dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao căn hộ trước ngày 31/12/2017, nếu muốn tồn tại thì chủ đầu tư phải nộp phạt vi phạm hành chính đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở đối với cả dự án.
Việc này sẽ tương tự như việc giải quyết các công trình xây dựng sai phép theo quy định tại khoản 9, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản “Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6, và điểm b Khoản 7 điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được…
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”. Điều này có nghĩa là, chủ đầu tư sẽ phải nộp phạt để công trình được tồn tại, sau đó tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở, để có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ. Việc chuyển đổi này sẽ kéo theo sự điều chỉnh thay đổi về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, sự thay đổi về kết cấu căn hộ codotel. Cần phải xác định đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư, do đó chủ đầu tư không được yêu cầu người mua nộp các khoản chi phí.
Thứ hai, đối với các dự án đang thực hiện, trước ngày 31/12/2017 chưa hoàn thiện và chưa bàn giao căn hộ, thì các cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ từ đó không cấp Giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel và yêu cầu đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư.
Việc dừng cấp giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel sẽ phải thực hiện đồng thời với việc yêu cầu các chủ đầu tư chuyển hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê phòng khách sạn để phù hợp với pháp luật hiện hành và tránh gây hiểu nhầm cho người mua.
Thứ ba, đối với các dự án đang trong quá trình xin giấy phép, chưa triển khai xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ, buộc các chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định về quảng cáo, ký kết hợp đồng, không được gây nhầm lẫn cho người mua về việc sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với đất dịch vụ.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước cần phải tăng cường tuyên truyền cho người dân nhận thức pháp luật đầy đủ đối với loại hình bất động sản Condotel, để người dân xác định được mục đích sử dụng của mình khi mua, tránh việc nhầm lẫn dẫn đến tranh chấp về sau. |