Thị trường bất động sản bao giờ mới “chuyển mình”?

Vẫn trầm lắng

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam quý I-2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường tiếp tục ở trong trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Các doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản, khách hàng, nhà đầu tư đều ở trạng thái “nín thở”, không hoàn toàn “án binh bất động” nhưng luôn chờ đợi từng động thái từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Dữ liệu từ Hội này cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với túi tiền của số đông người dân. Giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Cụ thể, nguồn cung ra thị trường quý I-2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Hai tháng cuối quý I-2023, thị trường đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5-3-2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ, ngày 11-3-2023, về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; thông tin về gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng của các ngân hàng thương mại, cũng như 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước...

Bên cạnh đó là các giải pháp “gỡ vướng” cho thị trường, thể hiện quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản; tiếp thêm niềm tin cho các doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường. Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, các giải pháp mới đang ở giai đoạn “trấn an tinh thần”; chưa đủ lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bật dậy.

Chưa rõ thời gian hồi phục

Dự báo về diễn biến thị trường trong thời gian tới, Tổng Giám đốc Colliers Vietnam (thuộc Tập đoàn Quản lý dịch vụ bất động sản và đầu tư Colliers) David Jackson nhận định, các nỗ lực gần đây của Chính phủ đang dần ổn định tâm lý thị trường. Tuy nhiên, do các chính sách luôn có độ trễ tính từ thời điểm có hiệu lực cho đến khi thực sự đi vào thực tiễn nên thị trường bất động sản cần ít nhất đến quý III-2023 để thấy rõ các tín hiệu phục hồi. Đặc biệt về nguồn vốn, việc Ngân hàng Nhà nước chủ động giảm lãi suất điều hành cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc hỗ trợ chính sách tiền tệ cho doanh nghiệp, nhất là các lĩnh vực chịu ảnh hưởng trực tiếp như bất động sản, xây dựng và xuất nhập khẩu. Đây sẽ là cú hích cần thiết để thị trường dần phục hồi.

Tương tự, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, khi các chính sách ngấm dần, cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các bên liên quan, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình này cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ. Trong đó, quý I-2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp bất động sản đến môi giới bất động sản ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

Tuy nhiên, để thật sự thoát ra được trạng thái trầm lắng, các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất. Đó là điều chỉnh các quy định pháp luật để có thể phê duyệt hàng nghìn dự án đầu tư, phát triển đang "án binh bất động" đợi luật mới. Theo đó, các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường cần được đẩy mạnh và nhanh hơn trong việc ban hành.

Cơ quan quản lý cũng cần sớm ban hành, sửa đổi các thông tư, các nghị định liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, đền bù và quy hoạch nhà ở xã hội. Đồng thời, cần xây dựng quy trình phê duyệt thủ tục chuẩn bị đầu tư, giám sát quá trình thực thi của các địa phương; có chế tài xử lý các địa phương không thực thi hết trách nhiệm. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản - là đòn bẩy vững chắc cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Dạ Khánh - Hà Nội mới