Ra đời vào tháng 6/2017, Nghị quyết 42 là tiền đề để xử lý các khó khăn, vướng mắc, tạo lập cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng (TCTD), tổ chức mua bán nợ xấu. Qua đó góp phần kiểm soát và xử lý nhanh nợ xấu của hệ thống Ngân hàng tại Việt Nam.
Mới đây, NHNN đã cung cấp số liệu cho thấy, từ năm 2012 đến hết tháng 3/2018, toàn hệ thống TCTD đã xử lý được hơn 753 nghìn tỷ đồng nợ xấu. Đáng chú ý, số nợ xấu xử lý theo Nghị quyết 42 đạt tổng cộng 100,5 nghìn tỷ đồng.
Để đạt được kết quả đó, nhiều Ngân hàng đã ráo riết đưa ra thông báo siết nợ, cùng với các thông báo bán đấu giá tài sản thế chấp chủ yếu là quyền sử dụng đất, nhà cửa, máy móc... bán với giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng.
Mở đầu cho "làn sóng" thu giữ tài sản đảm bảo, đấu giá để xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 phải kể đến động thái của Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC). Theo đó, VAMC đã thu giữ dự án cao ốc Saigon One Tower (trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM ) để xử lý và thu hồi khoản nợ trên 7.000 tỷ mà khách hàng không có phương án trả nợ khả thi. Được biết, khoản nợ trên được VAMC ký hợp đồng mua lại từ Maritime Bank và Ngân hàng Đông Á từ năm 2015.
Tiếp đến, vào giữa tháng 10/2017, VAMC và VPBank đã ủy thác cho VPBank AMC – công ty quản lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp của hàng loạt khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng tại Hà Nội. Tài sản thu giữ bao gồm quyền sử dụng nhiều lô đất tại quận Bắc Từ Liêm, huyện Đông Anh, chung cư tại quận Ba Đình…
Sau VAMC, nhiều ngân hàng thương mại cũng ráo riết thu hồi các tài sản đảm bảo để xử lý nợ xấu cuối năm.
Theo đó, hồi đầu tháng 11/2017, do đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà không thực hiện được/đúng nghĩa vụ trả nợ theo cam kết, vi phạm nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng nên Agribank đã tiến hành thu giữ tài sản của CTCP Khoáng sản miền Trung là tài sản đảm bảo của 2 hợp đồng thế chấp trước đó. Cụ thể, số nợ xấu mà Khoáng sản Miền Trung để lại tại Agribank lên tới 230 tỷ đồng, cả gốc lẫn lãi.
Đồng thời, Agribank cũng thu giữ các tài sản gắn với lô đất tại Cụm Công nghiệp Hoài Đức (Bình Định) đã thế chấp mà Khoáng sản miền Trung tự ý đầu tư, xây dựng thêm sau thời điểm ký kết hợp đồng.
Đến đầu năm năm nay, Sacombank thông báo đã bán đấu giá thành công và ký hợp đồng với các đối tác trong việc chuyển nhượng 3 tài sản bất động sản lớn tại Khu công nghiệp Đức Hòa III, tỉnh Long An, tổng giá trị hợp đồng là 9.200 tỷ. Đây là một trong những trường hợp thành công tiêu biểu trong xử lý tài sản bảo đảm kể từ khi có Nghị quyết 42.
Khó phát mại tài sản, bán dưới giá trị khoản vay
Mặc dù dự án Saigon Tower đã bị VAMC thu hồi từ tháng 8/2017, song đến nay, VAMC vẫn chưa thể phát mại được tài sản này để thu hồi nợ xấu.
Được biết, trước đó, cuối tháng 3/2018, VAMC đã ra thông về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá dự án Saigon One Tower, với giá khởi điểm dự kiến là 6.110 tỷ đồng. Tuy nhiên,. nhiều nhà đầu tư vẫn cho rằng cái giá 6.110 tỷ mà VAMC đưa ra là quá cao , trong khi cao ốc 42 tầng này mới chỉ hoàn thiện được 80% xây thô sau hơn 10 năm khởi công. Do vậy, nhà đầu tư dự đoán khả năng bất thành của đợt đấu giá sắp tới là rất cao.
Trong khi đó, từ cuối năm 2017 đến nay, Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) đã có 5 lần rao bán đấu giá dự án cao ốc văn phòng V-Ikon (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) nhưng chưa thành công.
Đây là tài sản do Công ty TNHH Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư nhưng do không có khả năng tài chính hoàn thiện dự án nên Agribank AMC buộc phải thu giữ và xử lý. Mức giá đầu tiên Agribank AMC rao bán dự án này là 373,5 tỉ đồng, tới cuộc bán đấu giá lần 3 vào cuối tháng 10/2017, giá còn 299,05 tỉ đồng, giảm gần 20% nhưng vẫn không có nhà đầu tư nào tham gia.
Bên cạnh đó, từ đầu năm đến nay, nhà băng này cũng đã 3 lần thông báo đấu giá lọat tài sản đảm bảo của CTCP Khoáng sản Miền Trung. Mỗi lần giá lại giảm một ít và hiện tại đã giảm giá chào bán tới 77 tỷ đồng xuống còn 207 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa nhà đầu tư nào chịu bỏ tiền ra mua.
Không chỉ vất vả với tài sản đảm bảo của Khoáng sản Miền Trung, Agribank còn liên tục chào bán tài sản của công ty LifePro nhưng mãi không thành. Theo đó, Agribank đã 5 lần tổ chức chào bán, giá giảm 55 tỷ đồng so với lần đầu tiên, thậm chí quyết tâm hơn khi chấp nhận cả phương án đấu giá theo nhóm tài sản. Tuy nhiên, phiên đấu giá dự kiến mới đây vẫn phải lùi lại.
Ở một khía cạnh khác, để có thể bán đấu giá thành công 3 tài sản bất động sản lớn tại Khu công nghiệp Đức Hòa III, tỉnh Long An với tổng giá trị hợp đồng là 9.200 tỷ đồng, Sacombank đã phải trải qua 2 lần bán công khai thất bại.
Theo đó, từ mức giá khởi điểm gần 10.000 tỷ đồng được đưa ra khi thông báo bán lần đầu, ngân hàng phải giảm giá tới 900 tỷ đồng mới bán thành công. Tuy nhiên, Sacombank không nhận được ngay luôn 9.200 tỷ đồng mà chỉ nhận được 920 tỷ đồng tiền đặt cọc, số tiền còn lại 8.280 tỷ được thanh toán trả chậm trong vòng 7 năm, ân hạn 2 năm đầu và phí trả chậm 7,5%/năm.
Không được may mắn như Sacombank, hồi tháng 2 năm nay, Ngân hàng TMCP Đầu Tư phát triển Việt Nam - BIDV cũng thông báo về việc siết nợ các tài sản bảo đảm của CTCP Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân liên quan, có giá trị 1.208 tỷ đồng nợ gốc và dư nợ lãi 1.070 tỷ đồng. Giá khởi điểm ban đầu được đưa ra là 845 tỷ đồng. Tuy nhiên, do đến hạn 18/5 có ít tổ chức đăng ký đấu giá, đồng thời trong quá trình xử lý nợ, ngân hàng đã xác định lại giá trị của tài sản, do đó ngân hàng đã quyết định gia hạn thời gian nhận hồ sơ và giá khởi điểm mong muốn là 1.208 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn không ai mua.
Được biết, khoản vay này được đảm bảo bằng trụ sở công ty tại đường Bùi Thị Xuân quận 1 và hai khu đất với tổng diện tích 22 ha tại Thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh. 5,2 triệu cổ phiếu Công ty cổ phần Thuận Thảo (mã chứng khoán: GTT) cũng được mang ra làm tài sản đảm bảo, nhưng giá trị hiện tại của khối cổ phiếu này chỉ hơn 2 tỷ đồng.
Tại sao nợ xấu bán không ai mua?
Không thể phủ nhận những tín hiệu tốt mà Nghị Quyết 42 mang lại trong quá trình xử lý nợ xấu của toàn ngành Ngân hàng. Tuy nhiên, quan sát cho thấy nhiều nhà băng thời gian qua vẫn còn đang rất khó khăn, chật vật với các khoản nợ xấu lớn, đặc biệt trong việc đấu giá tài sản đảm bảo. Vậy nguyên nhân là do đâu?
Theo các chuyên gia, Nghị quyết 42 cho phép Ngân hàng được bán nợ dưới giá trị khoản vay, do đó, đối tượng mua nợ không bị giới hạn là điều kiện thuận lợi để ngân hàng và con nợ "chốt" giá bán tài sản thế chấp, miễn giảm lãi suất, tiền phạt nợ quá hạn… sao cho sau khi bán bất động sản người vay phải trả hết nợ ngân hàng. Thậm chí, con nợ vẫn có thể thu về một số tiền nhất định bởi việc bán nhà, đất được tiến hành theo hình thức đấu giá công khai…
Do Ngân hàng được bán nợ dưới giá trị khoản vay nên VAMC cũng được phép mua nợ theo giá thị trường bằng "tiền tươi thóc thật". Vì thế, các ngân hàng rất muốn bán nợ cho tổ chức này nhằm giảm nhanh tỉ lệ nợ xấu.
Tuy nhiên, nhiều lãnh đạo ngân hàng thừa nhận việc bán nợ xấu cho VAMC để nhận tiền thật không dễ dàng. Do đó, để sớm thu hồi nợ, các ngân hàng luôn chủ động thuyết phục con nợ đồng ý cho ngân hàng thu giữ tài sản xong mới tiến hành bán đấu giá tài sản, tất toán khoản vay…
Báo cáo tài chính của 19 ngân hàng lớn cho thấy, tính đến cuối năm 2017, giá trị bất động sản và những tài sản liên quan đến quyền bất động sản được thế chấp lên tới gần 4,6 triệu tỷ đồng. Con số này chiếm 55% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá đang được bên đi vay thế chấp tại các ngân hàng này và đã tăng thêm 30% so với năm 2016. Tuy nhiên, giá trị bất động sản thế chấp được thống kê trên chủ yếu là giá trị sổ sách của các tài sản và không phải phản ánh giá trị thực tế của khối bất động sản này.
Bên cạnh đó, mặc dù được các ngân hàng ưa thích trong quá trình phê duyệt tín dụng, nhưng khi xảy ra nợ xấu, việc kê biên bất động sản và rao bán để thu hồi nợ trên thực tế không hề dễ dàng.
Theo đó, nhiều dự án được thế chấp khi thị trường bất động sản đạt đỉnh hoặc nhiều dự án bị định giá quá cao, các tài sản nhà đất không được tái định giá là những nguyên nhân dẫn tới việc giá trị tài sản khi đấu giá không còn phù hợp với giá trị thị trường. Các ngân hàng buộc phải rao bán nợ xấu thấp hơn giá trị sổ sách để cắt lỗ.
Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng, việc liên tục điều chỉnh giá chào bán, hoãn phiên đấu giá nhiều lần cho thấy định giá tài sản của các ngân hàng vẫn còn chưa chuẩn, khiến việc xử lý nợ xấu kéo dài, mất thời gian và công sức.
Một số khác lại bày tỏ quan điểm không chỉ riêng vấn đề xác định giá tài sản đảm bảo, ngân hàng hiện còn vướng mắc ở tình trạng ách tắc khâu kê khai thuế, nộp thuế; hay các khoản vay có liên quan đến các vụ án và đang trong quá trình điều tra, xét xử khiến việc xử lý tài sản bảo đảm kéo dài,…
Theo KD&PL