Thời gian gần đây, hàng loạt các chủ đầu tư “lách luật”, huy động vốn trái phép bằng các hình thức: Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng vay vốn, xác nhận thanh toán...; cùng với đó các sàn phân phối bất động sản với những chiêu trò quảng cáo làm nhiễu loạn thông tin, khiến khách hàng “xuống tiền” mà không hề biết những rủi ro tiềm ẩn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán.
Dự án “Luxcity Cẩm Phả” thuộc Công ty CPXD và Phát triển đô thị Miền Đông là một trong những dự án như vậy, có dấu hiệu “lách luật” để huy động vốn trái phép.
Chưa xong hạ tầng
Phối cảnh dự án Luxucity Cẩm Phả
Được biết, Dự án Chung cư cao tầng Cẩm Bình, TP Cẩm Phả với tên gọi thương mại (Luxcity Cẩm Phả) có quy mô tổng diện tích sàn của 2 tòa là 30.911,3 m2 (không tính diện tích tầng hầm), cung cấp 334 căn hộ tại khu Hòa Lạc, phường Cẩm Bình, TP Cẩm Phả do Công ty CPXD và Phát triển đô thị Miền Đông làm chủ đầu tư phấn phối chính thức.
Theo ghi nhận thực tế của Phóng viên Pháp báo Pháp Luật Việt Nam, tại thời điểm những ngày giữa tháng 1/2022, dự án “Luxcity Cẩm Phả” vẫn đang ở bước triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, về cơ bản mới chỉ là bãi đất và đang thi công phần móng.
Dự án Luxcity Cẩm Phả vẫn đang ở bước triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đang thi công phần móng
Mặc dù chưa thực hiện xong cơ sở hạ tầng nhưng trên thị trường thì Dự án “Luxcity Cẩm Phả” đang được rao bán, đặt chỗ rầm rộ trên các website và sàn mô giới bất động sản bằng các “Phiếu tư vấn thỏa thuận” hay “Hợp đồng nguyên tắc” để kêu gọi khách hàng đầu tư.
Công ty cổ phần BĐS Duyên Hải, thành viên Đất Xanh Miền Bắc (Đơn vị Phát triển của dự án) đã đưa ra bảng giá của từng sản phẩm và lộ trình thanh toán một cách rõ ràng, ngoài ra còn có chính sách mua hàng cho khách hàng với các mức chiết khấu siêu hấp dẫn từ 1% - 5% khi giao dịch từ 2 đến 5 sản phẩm.
Mặc dù thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện nhưng nhiều trang web đã tự nhận mình có khả năng đặt chỗ mua căn hộ tại dự án Luxcity Cẩm Phả.
Trong vai khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, (PV) được một nhân viên tên H.T K - xưng là viên kinh doanh của Công ty Cổ phần BĐS Duyên Hải (Đơn vị phân phối dự án) cho biết: “Hiện tại, khi mua dự án “Luxcity Cẩm Phả” sẽ có 3 hình thức thanh toán; hình thức thứ nhất: Thanh toán nhanh trước 70% giá trị căn hộ thì được chiết khấu lên đến 10%; cách thứ 2 là thanh toán theo tiến độ được chia làm 8 đợt (kể từ lúc mua đến Quý II năm 2023) thì nó sẽ dàn trải trả từng ít từng ít một, đây là hình thức thanh toán rất tiện, chiết khấu rơi vào 5%, ban đầu khách chỉ cần đặt cọc đăng ký nguyện vọng trước 100 triệu đồng để giữ căn đó.
Sau đó trong vòng 7 ngày thì vào tiếp 20% giá trị căn hộ và ký văn bản thỏa thuận, dự kiến khoảng thời gian tháng 4 - tháng 6 năm 2022 khách hàng sẽ được ký hợp đồng mua bán, tiếp theo cứ vài tháng một vài tháng một thì vào tiếp 10%; cách thứ 3 là bằng hình thức vay ngân hang với hình thức này khách hàng được vay tối đa 20 năm, trong vòng 1 năm rưỡi đầu thì không phải trả gốc và lãi.
Đây là dự án do Công ty Cổ phần BĐS Duyên Hải, thành viên Đất Xanh Miền Bắc xây dựng, nếu khách hàng có nhu cầu mua hàng thì đến văn phòng công ty đặt cọc tiền và ký giấy tờ, số tiền đặt cọc sẽ được chuyển thẳng vào công ty”, nhân viên này nói.
Văn bản thoả thuận giữa Công ty Cổ phần BĐS Duyên Hải với một khách hàng mua căn hộ dự án Luxcity Cẩm Phả
Khi được hỏi về tính pháp lý của dự án nhân viên này cho biết, dự án “Luxcity Cẩm Phả” đã hoàn thiện thủ tục pháp lý để mở bán.
"Mới chỉ thăm dò thông tin khách hàng"!
Tại buổi làm việc với PV báo Pháp luật Việt Nam, đại diện Phòng kinh doanh Công ty cổ phần BĐS Duyên Hải, thành viên Đất Xanh Miền Bắc có trụ sở tại tầng 4, tòa nhà Việt Á, số 15 B đường Lê Thánh Tông, phường Bạch Đằng, TP Hạ Long cho biết: “Phía Công ty BĐS Duyên Hải mới chỉ thăm dò thông tin khách hàng để xem khách hàng quan tâm đến dự án tới đâu chứ bên Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần XD Miền Đông và Công ty BĐS Duyên Hải chưa hề ký kết hợp tác để phân phối dự án Luxcity Cẩm Phả mà trước đó 2 bên chỉ có trao đổi là khi nào xong dự án thì bên chủ đầu tư sẽ mời Công ty BĐS Duyên Hải vào bán.
Nhưng thời điểm vào cuối năm có nhiều khách hàng quan tâm đến dự án, nhân viên kinh doanh sợ mất khách hàng nên cũng chỉ mới thông tin các sản phẩm cho khách hàng thôi”, vị đại diện này cho hay.
Nhưng theo tìm hiểu của PV, đã có nhiều khách hàng được nhân viên của Công ty cổ phần BĐS Duyên Hải giới thiệu chào bán đã làm văn bản thỏa thuận ký kết đặt cọc với Công ty. Số tiền đặt cọc theo văn bản làm việc với nhân viên bán hàng của Công ty đã được chuyển vào tài khoản của Công ty Cổ phần BĐS Duyên Hải.
Nhiều khách hàng đã chuyển tiền đến số tài khoản của công ty để đặt cọc mua căn hộ tại dự án Luxcity Cẩm Phả.
Trao đổi với PV báo Pháp luật Việt Nam, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật, đoàn luật sư TP HCM được ông cho biết.
Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật.
“Theo quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp thẩm quyền phê duyêt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phait có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó... Ngoài ra, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và nhận được thông báo dự án đó đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng thì mới được phép bán.
Bên cạnh đó, pháp luật không cho phép ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản với khách hàng. Điểm a khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án”.
Như vậy có thể nói, với thực tế xây dựng hiện nay theo ghi nhận của PV, Dự án “Luxcity Cẩm Phả” tại khu Hòa Lạc, phường Cẩm Bình, TP Cẩm Phả hoàn toàn chưa đủ điều kiện huy động vốn bằng tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc dự án “Luxcity Cẩm Phả” được chào mời mua bằng các hình thức góp vốn như “Phiếu thỏa thuận tư vấn” hay “Hợp đồng nguyên tắc” đang có dấu hiệu huy động vốn trái phép, đẩy rủi ro cho khách hàng. Bản thân người mua các sản phẩm chưa đủ điều kiện pháp lý này sẽ không biết được khi nào chủ đầu tư mới công bố mở bán dự án mà mình đã đặt chỗ. Giả sử trong trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó không thể triển khai được dự án thì liệu người mua có thể đòi lại số tiền đã góp hay lại vướng vào vòng kiện tụng không có hồi kết? Hoặc giả sử có việc mượn danh hay lợi dụng danh nghĩa để đứng ra ký kết các hợp đồng thì khách hàng đứng trước nguy cơ bị mất trắng.
Dư luận đặt ra câu hỏi là có hay không sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng làm ngơ cho chủ đầu tư dự án là Công ty CPXD và Phát triển đô thị Miền Đông và đơn vị bán hàng là Công ty Cổ phần BĐS Duyên Hải ngang nhiên vi phạm các quy định của pháp luật ?.
Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin.
Nguyễn Quang - Pháp luật Plus