Thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) “lách luật” để huy động vốn bằng việc mở bán các sản phẩm của dự án khi chưa đủ điều kiện diễn ra rất phổ biến tại nhiều địa phương. Việc này là vi phạm pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và làm thất thoát một khoản thu lớn vào ngân sách nhà nước.
Công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (FBS) là Chủ đầu tư dự án Khu phố mới Phù đổng – Hoa lư. Dự án được UBND tỉnh Gia Lai phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư từ năm 2003 nhưng đến nay Chủ đầu tư (Công ty FBS) vẫn chưa hoàn thành xong việc xây dựng Giai đoạn 1 và giải phóng mặt bằng cho Giai đoạn 2 nhưng việc mua bán các sản phẩm trong dự án để huy động vốn bằng các hợp đồng vay vốn với cá nhân, hộ gia đình đã diễn ra rầm rộ.
Nếu Công ty FBS chỉ đơn thuần vay của cá nhân và trả lãi vay theo thỏa thuận thì không có gì để bàn cãi nhưng trên cơ sở hợp đồng vay thì FBS cho phép khách hàng chọn mua sản phẩm của dự án thông qua Bản đăng ký mua nhà ở và sẽ chuyển nhượng cho khách hàng khi dự án hoàn thành với giá trị tương ứng với số tiền FBS đã vay.
Được biết, quy định của pháp luật về việc huy động vốn để phát triển nhà ở của các chủ đầu tư dự án BĐS, theo Điều 69 Luật Nhà ở 2013 thì Chủ đầu tư dự án nhà ở chỉ được huy động vốn bằng các hình thức: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Một trong những hình thức phổ biến mà các chủ đầu tư thường hay chọn để huy động vốn là huy động bằng tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Với hình thức này, chủ đầu tư không phải chịu lãi vay từ ngân hàng hoặc chia lợi tức cho các hợp đồng góp vốn mà vẫn có tiền để tiếp tục thực hiện dự án. Do đó pháp luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện để chủ đầu tư có thể huy động vốn bằng hình thức này. Muốn huy động vốn bằng các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì dự án đó phải đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất; Hồ sơ dự án; Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng).
Phối cảnh dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 123 Luật xây dựng 2014 thì các hạng mục công trình chỉ được phép đưa vào sử dụng sau khi đã nghiệm thu về đảm bảo thiết kế và các tiêu chuẩn kĩ thuật và chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình và chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình nghiệm thu).
Trên thực tế, dự án Khu phố mới Phù đổng – Hoa lư chưa xây dựng xong Giai đoạn 1 và chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng cho Giai đoạn 2 hoàn toàn chưa đáp ứng điều kiện để mở bán theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản nhưng Công ty FBS vẫn cứ thản nhiên chào bán các sản phẩm trong dự bán thông qua các việc ký các Hợp đồng vay vốn với khách hàng. Trong buổi làm việc trực tiếp với chúng tôi thì chính lãnh đạo của FBS - ông Nguyễn Xuân Trực cũng thừa nhận: “Tụi anh vay vốn của người dân theo Luật Dân sự rồi cho đăng ký” do dự án chưa đủ điều kiện để mở bán.
Để “lách” quy định của pháp luật thì Công ty FBS đã ký Hợp đồng vay vốn với khách hàng, trong hợp đồng thể hiện chủ đầu tư vay của khách hàng một số tiền nhất định và kèm theo điều khoản bù trừ nghĩa vụ là “nếu trong quá trình vay Bên cho vay có sinh nghĩa vụ với Bên vay thì số tiền cho vay sẽ được dùng để thực hiện nghĩa vụ” (điều này ngầm hiểu là khách hàng đã dùng số tiền vay trên để thanh toán cho Công ty FBS về sản phẩm trong dự án mà họ mua).
Song song với đó thì Công ty FBS ký thêm với khách hàng một Bản đăng ký mua sản phẩm của dự án, bản đăng ký này thể hiện chi tiết sản phẩm và giá mà khách hàng được mua khi dự án hoàn thành (đủ điều kiện để bán) và cam kết khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng với khách hàng.
Trao đổi với phóng viên Báo PLVL, Luật sư Hoàng Văn Huy (Thuộc đoàn Luật sư TP HCM) cho biết: “Kết hợp 2 văn bản trên chúng ta sẽ có một Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoàn chỉnh điều này khẳng định rằng FBS đang bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng Hợp đồng vay và Bản đăng ký mua nhà ở. Với thủ đoạn trên, Công ty FBS đã bán được hầu hết các sản phẩm trong dự án Khu phố mới Phù đổng – Hoa lư trong khi dự án chưa hoàn tất thủ tục giải phóng mặt bằng cho Giai đoạn 2”.
Vấn đề đặt ra là: Tại sao một dự án lớn của tỉnh đang thực hiện việc huy động vốn trái phépvới quy mô lớn trên địa bàn mà không bị xử phạt vi phạm hành chính? Tại sao chính quyền địa phương chưa Thông báo để người dân, nhà đầu tư nắm biết về tính pháp lý của dự án, tránh bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản? Có hay không việc buông lỏng quản lý hoặc tiếp tay cho hành vi vi phạm của Công ty FBS từ phía các cơ quan có thẩm quyền?
Báo PLVN sẽ tiếp tục thông tin.
Nhóm PV - Pháp luật Plus