Bài 1: Nhận diện khó khăn
Nhiều năm qua, việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ đã được thành phố Hà Nội đặt ra. Tuy nhiên, đến nay, mới có 19 chung cư cũ hoàn tất việc cải tạo, xây dựng lại, chiếm tỷ lệ khoảng 1,2% số chung cư cũ. Không ít khó khăn, vướng mắc trong thực tế quá trình triển khai khiến các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố trở nên... ì ạch.
Tòa nhà D2 Giảng Võ (quận Ba Đình) được đánh giá như là mô hình phù hợp trong cải tạo chung cư cũ. Ảnh: Như Ý
Mới có 1,2% chung cư cũ được xây dựng lại
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến năm 2020, trên địa bàn thành phố có 1.579 chung cư cũ. Diện tích các căn hộ phần lớn chỉ khoảng 30-50m2/căn. Qua nhiều thập niên sử dụng, hầu hết các nhà chung cư cũ đã bị đục phá, cơi nới, biến đổi cấu trúc, gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình; nhiều nhà xuống cấp, thậm chí hư hỏng nặng...
Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) Bùi Tiến Thành cho biết, từ năm 1992, khi các chung cư cũ hết niên hạn sử dụng, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được thành phố nghiên cứu. Qua các mô hình thí điểm, ngày 5-8-2005, HĐND thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố. Theo đó, cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ được xác định là việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của người dân, cần thực hiện bài bản, chắc chắn, có kế hoạch, lộ trình cụ thể; đặc biệt, ưu tiên cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ nguy hiểm. Thực hiện Luật Nhà ở năm 2005, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3-7-2007 về một số giải pháp để thực hiện cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp...
Tuy nhiên, tại Hà Nội, đến thời điểm hiện nay, mới có 19 dự án chung cư cũ trên địa bàn đã hoàn thành đầu tư xây dựng lại, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số chung cư cũ trên địa bàn thành phố). Trong đó, phần lớn là chung cư đã xuống cấp, nguy hiểm được xây dựng lại, như nhà A6 Giảng Võ (đưa vào sử dụng năm 2003); B7, B10 Kim Liên (năm 2005); I1, I2, I3 Thái Hà và B4 Kim Liên (năm 2012); 187 Tây Sơn, P3 Phương Liệt (năm 2013); B14 Kim Liên (năm 2014); C7, D2 Giảng Võ và A2, A3 khu tập thể Nguyễn Công Trứ (năm 2015);...
Khu tập thể Kim Liên (quận Đống Đa) đã xuống cấp nghiêm trọng cần được sửa chữa và cải tạo để bảo đảm an toàn cho người dân.
"Nút thắt" khiến nhiều dự án "dậm chân tại chỗ"
Theo ông Bùi Tiến Thành, hầu hết các chung cư cũ đã xây dựng lại được triển khai từ thời điểm trước khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của Chính phủ được ban hành. Từ năm 2015, các cơ chế, chính sách thay đổi đã gây nhiều khó khăn cho quá trình thực hiện. Điển hình như, quy định bảo đảm 100% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không thuộc nhà nguy hiểm cấp D; việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ phải thực hiện theo nguyên tắc quy hoạch xây dựng toàn khu... đã khiến nhiều dự án "dậm chân tại chỗ".
Ba Đình có 211 nhà chung cư cũ trên địa bàn, trong đó 7 chung cư cũ đã kiểm định, được xác định nguy hiểm cấp độ D (phải di dời khẩn cấp, phá dỡ, xây dựng lại), song đến nay mới có 2 nhà hoàn thành cải tạo, xây dựng lại (C1 Thành Công và B6 Giảng Võ), còn 5 nhà chưa hoàn thành di dời để phá dỡ do có tới 1/3 số hộ dân chưa đồng thuận. Chủ tịch UBND quận Ba Đình Tạ Nam Chiến cho biết, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định phải có quy hoạch được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền mới tổ chức được hội nghị nhà chung cư và lựa chọn nhà đầu tư; song các chung cư đều chưa có quy hoạch. Người dân chưa chịu đi và có nhiều kiến nghị, thắc mắc như: Đơn vị nào sẽ là chủ đầu tư xây dựng lại công trình; hệ số đền bù, diện tích và giá mua khi tái định cư là bao nhiêu; thời hạn triển khai dự án...
Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng cũng là rào cản lớn khiến các chủ đầu tư nản chí. Là một trong 18 nhà đầu tư đăng ký tham gia cải tạo, xây dựng mới 28 chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội từ cuối năm 2016, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai Bùi Khắc Sơn chia sẻ, do không có quy định khung hệ số bồi thường giải phóng mặt bằng, mà theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các chủ sở hữu, nên dẫn đến sự phân hóa cao và khó tạo được sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu... “Ngoài việc các hộ cơi nới, diện tích thực tế khác với giấy tờ gốc thì các yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thỏa thuận gặp rất nhiều khó khăn”, ông Bùi Khắc Sơn nói.
Đặc biệt, hiện có đến 969/1.579 nhà chung cư cũ tại Hà Nội nằm trong khu vực nội đô lịch sử (các quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng), mà theo quy hoạch, đây là nơi hạn chế về tầng cao, mật độ dân số... Do đó, việc cân đối thu hồi vốn cho nhà đầu tư, cải thiện diện tích nhà ở cho người dân, không gia tăng dân số... là bài toán khó giải.
(Còn nữa)
Dạ Khánh - Hà Nội mới