Thị trường căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng (condotel) vừa chứng kiến đợt chào bán với nhiều ưu đãi "khủng" chưa từng có tại dự án Swisstouches La Luna Resort (Nha Trang), khi doanh nghiệp cam kết mua lại sản phẩm với giá tăng 20% so với giá bán.
Tuy nhiên, đạt được mức lợi nhuận này không dễ dàng, khi khách hàng phải chờ đến 10 năm sau. Việc đưa ra chương trình bán hàng nhiều ưu đãi như tại dự án Swisstouches La Luna Resort cũng cho thấy việc bán căn hộ nghỉ dưỡng condotel hiện nay đang khó khăn thế nào.
Đặc biệt, lượng hàng tồn kho quá cao có thể khiến nhiều doanh nghiệp "mắc cạn" với loại hình sản phẩm từng được coi là "gà để trứng vàng" với nhiều doanh nghiệp địa ốc.
Dự án “đình đám” chiết khấu khủng
Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa được biết đến là một thành phố du lịch với hàng triệu lượt khách tham quan, nghỉ dưỡng mỗi năm. Theo Tổng cục Du lịch, năm 2018 du lịch Việt Nam dự kiến đón 15,5-16 triệu lượt khách quốc tế, tổng thu ước tính 620 nghìn tỷ đồng. Trong trong 7 tháng đầu năm lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đạt 9 triệu lượt, tăng 25,4% so với cùng kỳ năm 2017.
Vì vậy, đây là thị trường khá tiềm năng đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch (condotel). Thực tế, trong những năm qua, hàng loạt dự án căn hộ du lịch ở TP Nha Trang ra đời và được đưa vào sử dụng.
Tuy nhiên, trong những năm trở lại đây, nguồn cung loại hình căn hộ này đang có dấu hiệu “bội thực”, khiến thị trường condotel tại Nha Trang đứng trước nguy cơ vỡ trận. Trong khi đó, giao dịch sụt giảm mạnh kèm theo nhiều diễn biến không thuận lợi cho loại hình căn hộ này.
Dù vậy, hàng loạt dự án vẫn lần lượt ra mắt và được chào bán rầm rộ trên thị trường kèm theo những chính sách bán hàng với ưu đãi “khủng”.
Điển hình như mới đây, tại dự án The Costa Nha Trang, trước thềm mở bán, chủ đầu tư đã hé lộ nhiều thông tin về chính sách bán hàng hấp dẫn như chiết khấu 14%, hỗ trợ khách hàng vay ngân hàng lãi suất 0%, giải ngân lên đến 60% giá trị căn hộ…
Trước đó, tại dự án Tại Condotel Panorama Nha Trang, CĐT đã công bố chính sách ưu đãi tặng gói nội thất tiêu chuẩn 5*, tặng điện thoại Iphone 7 Plus; chương trình bốc thăm trúng thưởng - trúng xe Mercedes trị giá 1,5 tỷ đồng… Cùng với đó là chính sách hỗ trợ cho vay lên đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% đến nhận nhà, thời hạn vay tới 25 năm...
Thị trường condotel đang gặp "khó khăn kép", khi lượng tồn kho lớn, thanh khoản chậm lại và dần bị siết tín dụng.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong năm 2016, tỉnh Khánh Hòa dẫn đầu thị trường condotel với nguồn cung căn hộ lên tới gần 11.800 căn. Đến năm 2017, Khánh Hòa tiếp tục chiếm 52% trên tổng số 22.837 condotel được chào bán trên toàn quốc.
Ở Nha Trang, Quý III/2018 mặc dù nguồn cung đã chững lại nhưng thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận lượng căn hộ chào bán mới khoảng trên 1.000 căn, nâng tổng số nguồn hàng Condotel Nha Trang lên 12000 căn.
Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự kiến năm 2019-2020, TP Nha Trang và Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Bãi Dài) sẽ có thêm 12 dự án condotel với hơn 12.200 căn hộ rao bán trên thị trường.
Ngoài The Arena ở Bãi Dài với trên 5.000 căn, 11 dự án còn lại tập trung tại TP Nha Trang với trên 7.200 căn hộ như: Scenia Bay Nha Trang với 704 căn, HUD Building Nha Trang 490 căn, Nha Trang City Central 209 căn...
Báo động đỏ tồn kho Condotel
Theo thống kê lượng giao dịch của sản phẩm Condotel tại Khánh Hòa, quý III/2018, chỉ có 789 giao dịch thành công, giảm mạnh so với Quý I và Quý II.
Theo Báo cáo thị trường của DKRA , thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng cho đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.
Theo DKRA, phân khúc condotel đang rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực cũng đang ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.
Tại các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.
Trong khi đó, các chuyên gia bất động sản phân tích, hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận 8%-12%/năm thời gian 5-10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ 15-20 ngày/năm. Tuy nhiên hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê và quy định chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu.
Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel…
Cần “siết chặt” quản lý
Trước tình trạng lượng tồn kho căn hộ condotel cao ngất ngưởng, nhiều chuyên gia bất động sản lo ngại sẽ xảy ra tình trạng vỡ “bong bóng” căn hộ condotel như ở một số nước trên thế giới. Rút kinh nghiệm đó, tại Việt Nam, nhiều chuyên gia cho rằng cần cần xây dựng những rào cản chặt chẽ đối với loại hình này.
Tồn kho condotel đang ở mức báo động.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, Condotel là loại hình mới, phát triển nhanh và đa dạng ở Việt Nam. Nhưng thời gian qua loại hình này đang tồn tại nhiều vấn đề gây khó khăn cho cả chủ đầu tư, các nhà đầu tư và nhà quản lý. Trong đó, vấn đề nổi cộm hiện nay đối với loại hình này là tính pháp lý.
Để giải đáp các vấn đề vướng mắc này, Bộ Xây dựng đang tập trung nghiên cứu để có những hướng dẫn cụ thể. "Trong thời gian từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2019 sẽ ban hành văn bản pháp lý để có cơ sở quản lý Condotel. Hiện, một số địa phương đã tạm dừng chấp thuận dự án Condotel, lý do không phải không cho phép mà để tránh những tranh chấp", ông Khởi nói.
Cũng liên quan đến việc kiểm soát, quản lý loại hình căn hộ condotel, tại báo cáo gửi Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà kiến nghị kiểm soát chặt chẽ việc đầu tư mới các dự án bất động sản (BĐS), đặc biệt là các dự án BĐS nghỉ dưỡng nhằm tránh nguy cơ rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư.
Bộ Xây dựng cho rằng, trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép, nguồn cung loại hình bất động sản này lớn và đa dạng.
“Trong khi đó, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua”, báo cáo của Bộ Xây dựng cảnh báo.
Trước thực tế trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà kiến nghị, trong thời gian tới, sẽ kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản, bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.
Cùng quan điểm này, Hội môi giới bất động sản Việt Nam mới đây cũng đưa ra nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng quý III trong đó đặc biệt là dòng sản phẩm condotel ghi nhận sự chững lại cả nguồn cung và giao dịch thành công.
Vì vậy, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng đang xem xét kiến nghị dừng phát triển condotel.
Theo SHTT/KD&PL