Vụ chuyển nhượng đất “1 vốn, 4 lời”
Nguồn gốc khu đất trên bắt nguồn từ việc năm 2004, Tổng Công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương (TCT Bình Dương, doanh nghiệp do Tỉnh ủy Bình Dương quản lý), được UBND tỉnh chấp thuận thực hiện dự án theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với diện tích trên. Doanh nghiệp (DN) này đã dùng vốn vay và vốn tự chủ trong kinh doanh để trả tiền với giá trung bình 700 triệu đồng/ha.
Năm 2010, TCT Bình Dương sau đó góp vốn với Công ty Cổ phần bất động sản Âu Lạc (trụ sở tại quận 1, TP HCM) thành lập liên doanh là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú nhằm thực hiện triển khai dự án trên đất trên. Tân Phú có vốn điều lệ 200 tỷ. Trong đó TCT Bình Dương góp 30% (60 tỷ), Âu Lạc góp 140 tỷ (70%).
Năm 2016, khi tiến hành cổ phần hóa, TCT Bình Dương xin Tỉnh ủy Bình Dương cho giữ lại khu đất 43ha để thực hiện cam kết liên doanh. TCT Bình Dương chỉ chuyển giao phần góp vốn 30% ở Tân Phú cho công ty kế thừa phần vốn của Tỉnh ủy Bình Dương.
Cuối năm 2016, TCT Bình Dương thực hiện đúng thỏa thuận liên doanh bằng việc chuyển nhượng 43ha đất với giá 250 tỷ đồng cho liên doanh Tân Phú, như vậy TCT Bình Dương lãi 200 tỷ. Ngày 8/12/2016, Tân Phú trả đủ 250 tỷ cho TCT Bình Dương Corp. DN thuộc Tỉnh ủy Bình Dương trong vụ chuyển nhượng này đã đầu tư có lời, khi vẫn khu đất bỏ không đó, được bán với giá cao gấp nhiều lần giá mua. Ngày 1/3/2017, Sở TN&MT cấp “sổ đỏ” cho Tân Phú đứng tên khu đất.
Hai tháng sau, TCT Bình Dương xin Tỉnh ủy chuyển nhượng 30% vốn góp còn lại trong liên doanh Tân Phú cho Âu Lạc. Thẩm định giá, xác định giá trị của liên doanh Tân Phú lúc này là 528 tỷ. Liên doanh thực hiện thẩm định giá ở hai đơn vị và lấy giá cao nhất để chuyển nhượng. Ngày 2/8/2017, TCT Bình Dương chấm dứt vai trò tại dự án khi chuyển nhượng 30% vốn góp cho Âu Lạc với số tiền 161 tỷ. Một lần nữa DN của Tỉnh ủy Bình Dương lại đầu tư có lãi. Phần 30% vốn góp từ 60 tỷ, nay thu về 161 tỷ, lời 101 tỷ.
Tất cả những hoạt động kinh doanh nêu trên của TCT Bình Dương đều được Tỉnh ủy Bình Dương đồng ý bằng văn bản; từ việc xác nhận khu đất “không có nguồn gốc vốn do ngân sách cấp”; chấp thuận thành lập liên doanh Tân Phú; đồng ý cho chuyển nhượng phần vốn góp tại Tân Phú. Hơn một năm sau khi thương vụ hoàn thành dứt điểm, ngày 16/8/2018, tại cuộc họp do ông Phạm Văn Cảnh, Phó Bí thư thường trực chủ trì có sự tham dự của lãnh đạo UBND tỉnh, Sở TN&MT, Sở Tài chính, lãnh đạo Văn phòng và Phòng Tài chính Đảng thuộc Văn phòng Tỉnh ủy; đều “thống nhất đánh giá quá trình chuyển nhượng 43ha đất và 30% vốn góp tại Tân Phú là phù hợp quy định pháp luật, tình hình thực tế, có tình có lý”.
Bộ TN&MT xác nhận “chuyển nhượng hợp pháp”
Sau khi DN của Tỉnh ủy chấm dứt vai trò nghĩa vụ, quyền lợi tại liên doanh Tân Phú, thì Tân Phú do Âu Lạc góp vốn 100%. Tháng 2/2018, Âu Lạc chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Tân Phú cho một chủ đầu tư mới. Quá trình chuyển nhượng này, được cơ quan chức năng Bình Dương chứng nhận hợp lệ, hợp pháp, đã cập nhật thông tin trong đăng ký kinh doanh.
Đánh giá tính hợp pháp của quá trình chuyển nhượng đất vụ việc trên, Tổng cục Quản lý Đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản giải đáp rõ ràng. Trong văn bản số 2252/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ cơ quan này phát hành, nêu rõ: “Do TCT Bình Dương đã được UBND tỉnh giao đất có thu tiền sử dụng đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, đã được cấp “sổ đỏ” nên TCT Bình Dương có quyền chuyển nhượng QSDĐ”.
Ai ngờ dù vụ đầu tư đã kết thúc thành công, pháp luật đã quy định rành mạch, nhưng sau cuộc họp sáng 10/10/2018, Tỉnh ủy Bình Dương đã có động thái đi ngược lại với chủ trương của chính mình đã ban hành trước đó. Trong cuộc họp này, Thường trực Tỉnh ủy Bình Dương “quyết định thu hồi chủ trương đã cho TCT Bình Dương chuyển nhượng 30% vốn góp tại Tân Phú”.
Theo đại diện chủ đầu tư mới của dự án, từ đó cơ quan chức năng địa phương bắt đầu có những hoạt động bất thường với dự án. Đầu tháng 5/2019, Chủ tịch tỉnh ra quyết định thanh tra việc góp vốn và chuyển nhượng góp vốn tại dự án. Thời gian thanh tra bị kéo dài so với luật định, khi chưa có kết luận chính thức, hồ sơ đã được chuyển cho cơ quan CSĐT công an tỉnh, trái quy định tại Điều 39 và Điều 48 Luật Thanh tra.
Đại diện chủ đầu tư cho hay, tại cuộc họp báo ngày 8/11/2019, Tỉnh ủy Bình Dương công bố: “Đoàn Thanh tra do UBND tỉnh thành lập đã phát hiện sai phạm tại vụ việc chuyển nhượng 43 ha đất công”. “Công bố như vậy, ai cũng thấy có hai bất thường, sai sự thật: Thứ nhất, chưa có kết luận thanh tra, nhưng đã vội quy chụp; Thứ hai, 43 ha đất đó chính Tỉnh ủy và Sở Tài chính đều đã xác nhận “không có nguồn gốc vốn do ngân sách cấp”, nên không phải là đất công”.
Thế nhưng cuối 2019, Công an tỉnh vẫn khởi tố vụ án “vi phạm quy định về quản lý tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” liên quan dự án. Gần hai tháng sau Bình Dương mới chính thức công bố thông tin khởi tố, dù đến nay chưa người nào bị khởi tố bị can.
Đại diện chủ đầu tư cho hay: “Trong vụ “lùm xùm” trên, đến lúc này, mọi hậu quả cuối cùng đểu bị đổ lên đầu chủ đầu tư mới. TCT Bình Dương đã chuyển nhượng cả đất và vốn góp, đã thu đủ tiền. Âu Lạc cũng đã bán 100% vốn góp. Nay vin cớ TCT Bình Dương có dấu hiệu sai sót này nọ, khiến dự án Tân Phú “đứng hình”, chủ đầu tư mới “lãnh đủ”.
“Ở đây, giao dịch chuyển QSDĐ, giao dịch chuyển nhượng vốn góp đều đã hoàn tất thủ tục pháp lý. UBND tỉnh đã có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án. Theo luật, Tỉnh ủy Bình Dương không có thẩm quyền đòi thay đổi giá trị pháp lý những giao dịch, quyết định này”.
Được biết toàn bộ cổ phần của chủ đầu tư mới đã được thế chấp vào ngân hàng.
Không thể thu hồi, chủ đầu tư có thể khởi kiện
LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) ủng hộ quan điểm trên của chủ đầu tư mới dự án: “Trong vụ việc này có hai quan hệ giao dịch. Thứ nhất là việc chuyển nhượng, mua bán phần góp vốn, QSDĐ từ TCT Bình Dương sang Tân Phú; thứ hai là từ Tân Phú sang bên thứ ba. Dù cho sau này cơ quan chức năng có xác định việc chuyển nhượng từ TCT Bình Dương sang Tân Phú là sai, từ đó dẫn đến hợp đồng mua bán phần góp vốn, hợp đồng mua bán QSDĐ giữa TCT Bình Dương và Tân Phú sẽ bị vô hiệu. Nhưng giao dịch giữa Tân Phú và bên thứ ba (chủ đầu tư hiện nay của dự án) vẫn phải được xác định là giao dịch ngay tình”.
Khoản 2 Điều 133 BLDS đã nêu rõ: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình; và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
“Bất cứ ai cho rằng giao dịch giữa TCT Bình Dương và Tân Phú là vô hiệu để đòi thu hồi khu đất, là đòi hỏi trái luật. Khi ban hành BLDS 2015, Quốc hội đã rất chú trọng vấn đề người thứ ba ngay tình. Vì trước đây người thứ ba luôn bị thiệt hại do không biết phải đòi ai”, LS Hiệp nói.
Đồng quan điểm, LS Nguyễn Hoài Nghĩa (Đoàn LS TP HCM) nói: “Chủ đầu tư hiện nay của dự án được xác định là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ. Vì khi mua bán, người này căn cứ vào sổ đỏ, không có tranh chấp, hợp đồng mua bán được công chứng và sau đó đã đăng bộ, nộp thuế, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền”.
Ngoài Điều 133 BLDS, LS Nghĩa còn cho biết trong vụ này có thể áp dụng Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi, hủy bỏ được thông qua vào ngày 5/2/2020; với nội dung chính là bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự bị vô hiệu.
Về việc hiện nay chủ đầu tư không được đầu tư trên đất, LS Hiệp cho biết: “Nếu có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì người thứ ba được quyền đầu tư trên 43ha và mọi hành vi ngăn cản là trái Luật Đầu tư. Chủ đầu tư có thể khởi kiện, tố cáo hành vi ngăn cản đó. Nếu cơ quan nào có văn bản không cho thực hiện quyền đầu tư thì chủ dự án có quyền khởi kiện ra tòa bằng một vụ án hành chính, đồng thời có quyền yêu cầu cơ quan đó bồi thường từ hành vi đó gây ra”.