Trong giai đoạn 2011 - 2020, cả nước đạt 41% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, riêng TP Hồ Chí Minh xây dựng được 15.000 căn, đạt 75% kế hoạch. Kết quả này được đánh giá chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân rất lớn của xã hội hiện nay. Do vậy, cần có những biện pháp hữu hiệu để giải quyết một số vướng mắc trong đầu tư dự án nhà ở xã hội, giải quyết từng bước nhu cầu thiết yếu về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.
Các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh đang dần hồi phục tiến độ xây dựng sau đại dịch COVID-19
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thời gian qua gặp rất nhiều vướng mắc, như chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%; Quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân rắc rối hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Điển hình là cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Từ đó, dẫn đến hồ sơ không được giải quyết kịp thời do phải chờ đợi thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 rất nhiêu khê.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, một bất cập nữa là do quy định đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội “phải thuộc diện không phải chịu thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”. Tuy nhiên, quy định mức thu nhập không phải chịu thuế và mức giảm trừ gia cảnh khá thấp so với chi phí thực tế, nên nhiều người có thu nhập thấp đô thị lại không đủ điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Trước thực trạng đó, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ 11 lên khoảng 13 triệu đồng (hoặc mức cao hơn) và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ mức 4,4 lên khoảng 5,5 triệu đồng (hoặc mức cao hơn). Qua đó, giúp phù hợp hơn với thu nhập thực tế sau 7 năm thực hiện Luật Nhà ở 2014 và tạo điều kiện có thêm một số đối tượng thu nhập thấp đô thị cũng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét có thể quy định cách thức đơn giản, minh bạch, dễ thực hiện để xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bàn giao nhà ở xã hội bằng 20% số lượng nhà ở (hoặc diện tích sàn xây dựng); Hoặc phải dành 20% diện tích đất ở của dự án nhà ở thương mại và cho phép thực hiện hoán đổi số lượng nhà ở xã hội (hoặc diện tích sàn xây dựng); Hoặc hoán đổi diện tích đất ở khác tương đương tính theo hệ số điều chỉnh giá đất tùy theo từng khu vực.
Theo HoREA, nhằm phục hồi nền kinh tế sau đại dịch COVID-19, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng trong hai năm 2022 - 2023; Trong đó, có 15.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội. Đây là nguồn lực rất quý giá và đáp ứng yêu cầu rất cấp thiết trước mắt. Thế nhưng về lâu dài cần bố trí nguồn chi ngân sách Nhà nước trung hạn trong mỗi giai đoạn 5 năm để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Do đó, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung danh mục chi ngân sách Nhà nước trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 dành để “Chi tái cấp vốn, cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở”. Qua đó, nhằm có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội, thông qua việc tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cấp tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội.
Cùng với đó, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng cần hướng dẫn các địa phương thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội theo chính sách ưu đãi được tăng 1,5 lần mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; Sau đó, cập nhật vào đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2000 của khu vực, tạo điều kiện cho chủ đầu tư sớm triển khai thực hiện dự án; Đồng thời, điều chỉnh tăng thêm các chỉ tiêu về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (dịch vụ, y tế, giáo dục, cây xanh, giao thông…) do tăng thêm quy mô dân số.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét cho phép các cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội phải vay thương mại với lãi suất cao được phép thanh lý hợp đồng vay để chuyển sang vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Đây cũng là giải pháp nhằm mục đích tăng lượng giải ngân gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng.
Nguyễn Nguyên - TTTĐ