Khó xảy ra đóng băng, thị trường BĐS sẽ theo kịch bản nào hậu Covid-19?

Bất động sản đã có một khởi đầu đầy khó khăn trong năm 2020, khi tất cả các phân khúc đều “ngấm đòn”.

Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đều ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng nhiều năm qua.

Theo số liệu của Hiệp hội BĐS có khoảng 300/1000 sàn BĐS trong tháng 2 trên cả nước phải đóng cửa, con số này tăng lên 80% trong tháng 3. Hệ quả tất yếu là hàng nghìn lao động, môi giới BĐS thất nghiệp, phải chuyển sang nghề khác để sinh sống.

Phân khúc căn hộ cũng gặp khó khăn khi nhu cầu mua để ở, mua để đầu tư và nhóm khách nước ngoài đều giảm, lượng giao dịch trong quý 1/2020 giảm đến 80% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,3%.

Thị trường BĐS 2020 khó lặp lại kịch bản "đổ vỡ" như giai đoạn khủng hoảng trước!


Theo các chuyên gia, sự xuất hiện của đại dịch toàn cầu Covid-19 đã khiến mọi kịch bản để vực dậy sự suy thoái của BĐS đều “sụp đổ”. Cuộc khủng hoảng năm 2020 không còn khu trú trong giới hạn thị trường BĐS mà là một khủng hoảng kinh tế trên diện rộng.

Chia sẻ với PV Dân trí về kịch bản hồi phục của BĐS “hậu” Covid-19, TS. Đinh Thế Hiển phân tích, thực tế thị trường BĐS năm 2020 gặp khó khăn đến từ chính nguyên nhân nội tại của nó là tín dụng quá mức và giá BĐS bị đẩy lên rất cao ở mọi phân khúc.


Dịch Covid-19 chỉ làm rõ thêm các tín hiệu bất ổn. TS Hiển dự báo, thị trường BĐS trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc vào chính sách tiền tệ và đầu tư công, theo 2 kịch bản có thể xảy ra.

Thứ nhất, thị trường sẽ suy giảm nhẹ, tích lũy và có cơ hội tăng lại vào giữa năm 2021. Xảy ra trong trường hợp Chính phủ triển khai hạ tầng ở mức hợp lý trong 2 năm 2020 - 2021, và vẫn sử dụng kiểm soát tiền tệ trong mức tăng tín dụng khoảng 12 - 15%.

Thứ hai, thị trường sẽ tăng theo sóng trong thời gian ngắn rồi sẽ gặp biến động lớn. Kịch bản này xảy ra trong trường hợp Chính phủ đẩy mạnh giải ngân tiền đền bù các dự án hạ tầng, cung tiền mạnh cho đầu tư công quá mức và tăng tín dụng trên 17% để hỗ trợ kinh tế vượt qua dịch Covid-19.

Trong trường hợp này, ban đầu, BĐS sẽ dậy sóng theo dòng tiền giải ngân nhưng sau đó xuất hiện lạm phát cao, gây nguy hiểm cho nền kinh tế. Chính phủ buộc phải dùng biện pháp siết các ngân hàng thương mại như giai đoạn 2013. Khi đó sẽ nhiều doanh nghiệp BĐS lớn đổ vỡ, gây nợ xấu, kéo theo cả thị trường rơi vào khốn khó.

Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, kịch bản “vỡ bong bóng” đất như năm 2013 khó xảy ra và lặp lại trong thời gian tới. Bởi hiện nay, chính sách tiền tệ của Chính phủ giúp hoạt động tiền tệ ngân hàng không gặp cơn rối loạn như năm 2012. Điều quan trọng nhất là “kinh tế thực” của Việt Nam tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2013.

Với sự chuyển dịch kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang gia tăng mạnh mẽ các nhà máy xuất khẩu, tạo thặng dư ngoại tệ và việc làm lớn, góp phần đô thị hóa nhanh các khu công nghiệp. Đây chính là nền tảng để BĐS kinh doanh và BĐS dân cư phát triển mạnh.

TS Hiển cũng cho rằng, nếu trong quý 2/2020 dịch bệnh được kiểm soát tốt thì thị trường sẽ dần hồi phục, tuy nhiên do thị trường BĐS từ cuối năm 2019 đã ở giai đoạn khó khăn nên phải cần một thời gian khá dài để tăng trưởng trở lại.

Thị trường sẽ sôi động trở lại ngay trong tháng 5/2020?

Trong khi đó, chia sẻ với PV Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, nếu trong 2,3 tháng tới dịch Covid-19 được kiểm soát thị trường BĐS sẽ nhanh chóng khởi sắc trở lại.

“Thị trường sẽ giống như chiếc lò xo bị nén chặt và bật dậy ngay. Trong đó, các phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp trở xuống sẽ duy trì lực cầu tốt, và có thể sôi động giao dịch trở lại ngay trong tháng 5 nếu tình hình dịch bệnh không có biến động lớn. Phân khúc cao cấp trong giai đoạn này có thể chưa cấp thiết nên có độ trễ hơn so với các phân khúc còn lại.

Thị trường duy nhất chưa thể phục hồi lại ngay là BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vì còn phụ thuộc vào việc mở cửa đón khách quốc tế trở lại của ngành du lịch”, ông Đính nói.


Ông Đính cũng cho rằng, cuộc khủng hoảng 2020 khác hoàn toàn với các cuộc khủng hoảng BĐS ở giai đoạn trước. Nguyên nhân cuộc khủng hoảng “vỡ bong bóng đất” năm 2008 là do tài chính, thị trường quá nóng khiến các doanh nghiệp đua nhau phát triển các dự án bất động sản bằng nguồn vốn vay.

Khi nguồn vốn tín dụng được thắt chặt trong năm 2008 đã đẩy thị trường xuống đáy sâu mà phải mất nhiều năm mới phục hồi. Đến giai đoạn 2011-2013, BĐS đóng băng đến từ khủng hoảng thừa nguồn cung, tức là nguồn cung quá lớn, cầu không theo được, dẫn tới vỡ bong bóng.

Riêng năm 2020 là một cuộc khủng hoảng chưa có trong tiền lệ với những ảnh hưởng tiêu cực từ “bóng đen” Covid-19.

Tuy nhiên, với sự kiểm soát dịch bệnh tốt cùng với hàng loạt các chính sách điều tiết thị trường từ Chính phủ và Ngân hàng, thị trường BĐS sẽ nhanh chóng hồi phục. Khả năng “đổ vỡ” khủng hoảng như ở các giai đoạn trước theo ông Đính là khó xảy ra.


“Tôi nghĩ ngay trong tháng 5 và vài tháng thời, thị trường BĐS sẽ giao dịch sôi động trở lại. Về bản chất những sản phẩm BĐS nhà ở, đất nền vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu ở, mua bán, đầu tư vẫn sẽ là phân khúc “hot”, sẽ sôi động nhanh nhất “hậu” Covid-19, các phân khúc khác cũng sẽ dần dần phục hồi trở lại ngay”, ông Đính nhấn mạnh.

Trước đó, trong báo cáo thị trường quý 1/2020 của CBRE Việt Nam cũng đưa ra các kịch bản về khả năng phục hồi đối với từng phân khúc bất động sản. Trong đó, với thị trường căn hộ, nếu dịch Covid-19 được kiểm soát trước tháng 6/2020, nguồn cung mới ra thị trường có thể đạt khoảng 28.000 căn, tăng 5% so với năm 2019. Giá chào bán trung bình tăng 5%.

Nhưng nếu dịch Covid-19 được kiểm soát muộn nhất vào tháng 9/2020 nguồn cung mới sẽ giảm, chỉ đạt khoảng 15.000 căn, bằng 40% so với năm 2019, trong đó giá chào bán trung bình giảm 5%, số lượng căn tiêu thụ trên thị trường có thể giảm 55% so với 2019.