Lideco (NTL): Lượng tồn kho lớn, “chôn vốn” tại nhiều dự án bất động sản

Doanh thu, lợi nhuận sụt giảm mạnh trong quý 3/2022

Trong quý 3/2022, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm – Lideco (Mã chứng khoán: NTL) ghi nhận doanh thu đạt hơn 115,1 tỷ đồng, giảm 26,7% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế đạt gần 13,2 tỷ đồng, giảm 82,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 60,9% về chỉ còn 20,9% mức thấp kỷ lục trong 5 năm qua.

Trong kỳ, lợi nhuận gộp giảm 74,8% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 71,5 tỷ đồng về 24 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 34,5%, tương ứng tăng thêm 2,39 tỷ đồng lên 9,3 tỷ đồng; giá vốn bán hàng tăng 49% so với cùng kỳ lên 91 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng kể.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, Công ty ghi nhận doanh thu đạt 322,9 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 105,2 tỷ đồng, giảm 24,2% so với cùng kỳ năm 2021.

Với kế hoạch đạt tổng doanh thu 700 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 240 tỷ đồng trong năm 2022, kết thúc 9 tháng đầu năm, Lideco mới chỉ hoàn thành 43,8% kế hoạch lợi nhuận năm.

Báo cáo tài chính Quý 3/2022 cũng ghi nhận Lideco có dòng tiền kinh doanh chính âm 161,5 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư ghi nhận dương 2,4 tỷ đồng và dòng tiền tài chính âm 91,5 tỷ đồng, chủ yếu là trả cổ tức cho cổ đông.

Nợ phải trả ghi nhận cuối kỳ ở mức 447 tỷ đồng, trong đó phần lớn là nợ ngắn hạn chiếm 436,1 tỷ đồng và nợ dài hạn chỉ chiếm 10,9 tỷ đồng.

Hàng tồn kho chiếm hơn 72% nguồn vốn, Lideco mắc kẹt ở các dự án đang triển khai

Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm – Lideco được biết đến là một trong những doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực vực xây lắp và đâu tư xây dựng các khu đô thị.

Một số dự án đem lại “tên tuổi” cho doanh nghiệp này có thể kể đến như dự án Dịch Vọng; dự án khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 (Hà Nội); Dự án Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh…

Nhưng nếu soi xét vào báo cáo tài chính quý 3/2022, có thể dễ dàng nhận thấy Lideco đang “chôn” không ít nguồn lực của doanh nghiệp này ở các dự án bất động sản đang được triển khai.

Cụ thể, tổng tài sản của Lideco tính đến cuối quý 3/2022 ghi nhận giảm 173,5 tỷ đồng so với đầu năm về ngưỡng 1.703,5 tỷ đồng, tương ứng giảm 9,2%.

Trong khi đó, lượng hàng tồn kho của Lideco có giá trị lớn nhất trong tổng tài sản của công ty với giá trị lên đến 1.234,4 tỷ đồng, chiếm đến 72,5% tổng nguồn vốn. Con số này có sự gia tăng 6,9% so với đầu năm.

Được biết, giá trị lượng hàng tồn kho trên chủ yếu đến từ chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang với tổng giá trị là 1.205,9 tỷ đồng.

Trong đó, Dự án khu 23 ha Bãi Muối, phường Cao Thắng, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh chiếm 715 tỷ đồng; Dự án Dịch Vọng chiếm 276,3 tỷ đồng; 175,4 tỷ đồng Dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 và 39,1 tỷ đồng các dự án khác…

Đồng thời, các khoản phải thu ngắn hạn của công ty ở mức 244,3 tỷ đồng, chiếm 14,3% tổng tài sản.

Một trong những dự án khác ghi nhận khoản tồn kho lớn, đó là Dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 với giá trị tồn kho lên đến 175,4 tỷ đồng.

Dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, đoạn qua Thị trấn Trạm Trôi (thường được các môi giới bất động sản nhắc đến với tên gọi: Khu Đô Thị Lideco Bắc 32) là một trong những dự án lớn nhất ở huyện Hoài Đức do Công ty Cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư, có quy mô hơn 38 ha, gồm 600 biệt thự thiết kế theo kiến trúc tân cổ điển.

Dự án được xây dựng từ năm 2007, đến năm 2013 hoàn thiện, song hiện nay có cả trăm căn biệt thự, nhà liên kế vẫn bỏ hoang và là một trong những dự án khiến Lideco "mắc kẹt" nhiều năm nay.

Theo tìm hiểu, dự án này gần như bị bỏ hoang, ít người về ở do khu vực này thiếu tiện ích hạ tầng kèm theo. Bên cạnh đó, trong nhiều năm trước, việc mở bán cũng không hề thuận lợi.

Năm 2016, doanh nghiệp tiến hành mở bán đợt tiếp hơn 229 căn biệt thự nhưng đến đầu năm 2017 mới bán được 2 căn.

Đến nay, mặc dù đã gần 1 thập kỷ trôi qua kể từ ngày dự án hoàn thiện, nhưng số liệu tồn kho của Nhà Từ Liêm tại dự án này vẫn duy trì mức đáng kể (tại ngày 31/1/2022 còn hơn 188 tỷ đồng) khiến doanh nghiệp bị “chôn vốn” trong nhiều năm.

Theo tìm hiểu, Khu đô thị đến nay vẫn hoang vắng, nhiều căn biệt thự mới chỉ được xây xong phần khung, tường chưa được tô. Những căn được hoàn thiện phần thô thì cũng bị bỏ hoang, dầm mưa dãi nắng, chỉ lác đác một số căn có người ở. Ít ai hình dung được đây là Khu đô thị có tổng mức đầu tư cách đây gần 15 năm lên tới gần 800 tỷ đồng.

Tại Đại hội Cổ đông thường niên 2022 của Lideco tổ chức ngày 16/4/2022, lãnh đạo Công ty cho biết đã hoàn tất công tác bán hàng. Năm 2022 Công ty tập trung thu hồi công nợ khách hàng còn tồn tại dự án.

Một dự án khác ghi nhận giá trị tồn kho lên đến hơn 276,3 tỷ đồng đó là Dự án khu đô thị mới Dịch Vọng.

Dự án khu đô thị mới Dịch Vọng tại phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội được UBND TP Hà Nội giao cho Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư thực hiện theo Quyết định số 7019 ngày 15/10/2002 và Quyết định số 3212/QĐ-UB ngày 24/5/2004.

Dự án có quy mô 22,5 ha, là dự án tổ hợp gồm nhà chung cư, biệt thự, liền kề và các loại bất động sản khác.

Theo kế hoạch ban đầu, tiến độ xây dựng từ 2003 – 2018, là tổ hợp gồm nhà chung cư, biệt thự, liền kề và các loại bất động sản khác. Đây là dự án có hạ tầng hiện đại, quy hoạch đồng bộ bao gồm đầy đủ các công trình công cộng phục vụ dân sinh như siêu thị, trường học, bể bơi… với kiến trúc, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống xử lý rác thải hoàn chỉnh, đạt tiêu chuẩn cao… Dù vậy, Dự án Khu đô thị mới Dịch Vọng hiện còn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.

Tại Đại hội Cổ đông thường niên 2022 tổ chức ngày 16/4/2022, lãnh đạo Lideco cho biết, với dự án khu đô thị mới Dịch Vọng, công tác giải phóng mặt bằng lô N011 tại dự án vẫn rất khó khăn. Vì vậy, Công ty cố gắng phối hợp cùng chính quyền địa phương để hoàn tất việc này.

Có thể thấy Lideco đang gặp khó tại khu vực Hà Nội mà một trong những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải hiện nay, đó là việc bị “chôn vốn” trong thời gian dài khi dự án Bắc quốc lộ 32 và Khu đô thị mới Dịch Vọng đang ghi nhận số liệu tồn kho không nhỏ dẫn đến nguy cơ mất thanh khoản.

Chôn vốn tại Hà Nội, Lideco chuyển hướng đầu tư vào Quảng Ninh có thuận lợi?

Trước những khó khăn trong việc triển khai dự án ở Hà Nội, Lideco đã chuyển hướng kinh doanh và bắt đầu đẩy mạnh đầu tư vào Quảng Ninh. Tuy nhiên, việc đầu tư vào dự án tại Quảng Ninh của doanh nghiệp này cũng gặp không ít những khó khăn.

Theo tìm hiểu, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm hiện đang là Chủ đầu tư của Dự án Khu đô thị Lideco Bãi Muối, nằm trên địa bàn các phường: Cao Thắng, Hà Lầm và Hà Khánh (Hạ Long) với tổng diện tích 43,67 ha. Tổng mức đầu tư dự án (chưa bao gồm tiền sử dụng đất) là hơn 1.247 tỷ đồng.

Lideco là nhà đầu tư của Dự án theo Quyết định số 4146/QĐ-UBND ngày 12/12/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, TP Hạ Long”.

Dự án đã được giao đất có thu tiền sử dụng đất giai đoạn 1 với diện tích 23 ha (qua địa bàn các phường: Cao Thắng, Hà Lầm, Hà Khánh).

Đáng chú ý, tại Báo cáo tài chính quý 3/2022, Dự án khu 23 ha Bãi Muối nói trên chiếm đến 715 tỷ đồng trong khoản hàng tồn kho.

Đồng thời, trong các khoản phải thu ngắn hạn có ghi nhận tạm ứng cho ông Trần Trọng Nghĩa 179,4 tỷ đồng với mục đích thực hiện Dự án khu 23 ha Bãi Muối.

Như vậy, số tiền tạm ứng cho ông Trần Trọng Nghĩa với mục đích thực hiện Dự án khu 23 ha Bãi Muối đang có giá trị tương ứng khoảng 80% các khoản phải thu ngắn hạn của Lideco.

Theo kế hoạch ban đầu, công ty sẽ hoàn thiện hạ tầng dự án vào năm 2019, và năm 2020 sẽ đưa vào kinh doanh. Theo các thông tin giới thiệu trên các trang thông tin môi giới bất động sản, số lượng sản phẩm tại dự án gồm 629 căn shophouse, đất nền đối với khu 1 và dự kiến khoảng 400 căn shophouse, đất nền đối với khu 2.

Dù vậy, như Pháp luật Plus đã từng đăng tải, vào đầu năm nay, việc một doanh nghiệp bất động sản “bán chui” bất động sản tại dự án Lideco Bãi Muối khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Tỉnh Quảng Ninh sau đó đã giao công an vào cuộc điều tra, xử lý.

Liên quan đến dự án này, vào hồi tháng 3/2022, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh từng cảnh báo về việc Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm chưa thực hiện bán, huy động vốn tại dự án (chưa phát hành bất cứ một văn bản, hợp đồng nào liên quan đến việc bán các lô đất của dự án Khu đô thị tại các phường: Cao Thắng, Hà Khánh và Hà Lầm, thành phố Hạ Long).

Vào thời điểm nói trên, Dự án chưa được thông báo đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản theo quy định. Sở Xây dựng chưa nhận được hồ sơ dự án của Nhà đầu tư trình để ban hành thông báo đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh bất động sản theo quy định.

Được biết, tại Đại hội Cổ đông thường niên 2022 của Lideco tổ chức ngày 16/4/2022, nội dung được quan tâm nhiều nhất chính là thời điểm Dự án kinh doanh hạ tầng khu đô thị tại các phường Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm, thành phố Hạ Long có quy mô 23 ha được đưa vào kinh doanh.

Lãnh đạo Công ty cho biết, theo quy định, dự án phải được nghiệm thu toàn bộ phần hạ tầng, được Sở xây dựng tỉnh ra văn bản đồng ý cho phép bán hàng, chủ đầu tư mới được đưa ra kinh doanh. Giá bán sản phẩm và tiến độ bán hàng cũng phải tuân theo các quy định được phê duyệt của tỉnh.

Trong năm 2022, Công ty đặt mục tiêu phải kết thúc xong toàn bộ công tác đầu tư xây dựng tại dự án và phấn đấu đưa một phần dự án vào kinh doanh. Công ty chỉ đưa dự án ra kinh doanh khi có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền tỉnh Quảng Ninh.

Lê Hải - Pháp luật Plus