Việc sớm sửa đổi Luật Đầu tư sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản
Kỳ vọng sớm sửa đổi Luật Đầu tư
Mới đây, trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Tư pháp đã nêu các đề xuất của một số đơn vị liên quan đến việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.
Cụ thể, theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Liên quan đến việc sửa đổi này, Luật sư Đoàn Trọng Bằng - Giám đốc Công ty Luật Black&White cho rằng, thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).
Do đó, nếu điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 được sửa đổi theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý Nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đồng thời tháo gỡ được khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở.
Nếu theo đề xuất này sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid 19; đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và khai thác được nguồn lực đất đai: có nhiều dự án sẽ được triển khai hơn nguồn thu của ngân sách sẽ tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trường hợp sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 theo hướng của Bộ Tư pháp tại báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9/2021 bổ sung nội dung: “đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” dễ gây hiểu lầm là nhà đầu tư phải chuyển đổi mục đích sử dụng của 100% quyền sử dụng đất thành đất ở mới được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.
“Cởi trói” cho doanh nghiệp bất động sản
Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đất đai để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở thì nhà đầu tư phải là chủ đầu tư và cần phải thực hiện rất nhiều thủ tục theo quy định của pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, môi trường trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng...
Luật sư Đoàn Trọng Bằng - Giám đốc Công ty Luật Black&White
Như vậy, sẽ lặp lại vướng mắc về công tác chuẩn bị đầu tư cho các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong gần một năm theo quy định của Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở với quy định là nhà đầu tư phải có đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
Do đó, việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng đề xuất của các Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư là nhà đầu tư có “đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” là phù hợp và tháo gỡ được vướng mắc cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Trên cơ sở đó, luật sư Bằng kỳ vọng việc sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư theo hướng nêu trên sớm được thông qua, vì đây là một sửa đổi rất quan trọng đối với các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, khai thác được tối đa nguồn lực đất đai, đồng thời tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đánh giá tác động của việc sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 bản chất là sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014, là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.
Nhận định về tác động đến công tác xây dựng pháp luật, lãnh đạo HoREA nhận xét, việc sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sẽ có tác động tích cực, đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.
Về một số ý kiến quan ngại việc sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020, sẽ mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp, hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách Nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quan ngại nêu trên không có cơ sở, mà chính việc chậm sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Do đó, theo đại diện HoREA, việc sớm sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sẽ làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai, tiết kiệm và có hiệu quả, không làm thất thoát nguồn lực đất đai.
Văn Thành Nhân - TTTĐ