Khu chung cư Sunshine Reverside (quận Tây Hồ). Ảnh: Đỗ Tâm
Nhiều động lực phục hồi
Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 năm qua đã xuất hiện những “nút thắt” lớn khiến thị trường rơi vào tình trạng suy giảm, sức cầu, thanh khoản và nguồn cung giảm mạnh. Trong đó, 3 vấn đề chính là cơ chế chính sách còn bất cập, việc tiếp cận nguồn vốn còn khó khăn và việc thực thi của cơ quan quản lý còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm. Tuy vậy, đến tháng 9-2023, điểm sáng trên thị trường đã dần xuất hiện...
Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia Cấn Văn Lực chỉ rõ, các động lực chính cho sự hồi phục là: Nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang dần phục hồi; lạm phát và lãi suất đang giảm dần; đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh. Đặc biệt, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ quyết liệt, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…
Điển hình, chỉ trong một tháng đầu năm 2023, có 4 chính sách đã được thông qua như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về chào bán trái phiếu doanh nghiệp; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị quyết số 33/NQ-CP các giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Cùng với đó là việc đẩy nhanh sửa đổi các bộ luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản...
Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, tái cấu trúc thị trường cũng được quyết liệt thực hiện. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng..., điều chỉnh tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Chính phủ có Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân... Từ cuối năm 2022 đến nay, hơn 400 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, vì vậy cơ hội để phục hồi ngày càng rõ ràng.
Đánh giá thị trường bất động sản có chuyển biến tốt hơn, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính dẫn chứng, nếu như quý I-2023 nguồn cung bất động sản vẫn sụt giảm nghiêm trọng, không có dự án mới, hoạt động mua bán chỉ ghi nhận hơn 1.000 giao dịch thành công, thì sang quý II-2023 đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Trong 2 tháng đầu quý III-2023, có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã mở bán.
“Với đà này, nguồn cung ra thị trường sẽ gia tăng. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang tăng lên. Thực tế này cho thấy, các chính sách “gỡ khó” của Chính phủ bắt đầu có kết quả...”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Khi nào thị trường “đảo chiều”?
Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ này có xu hướng nhích dần lên (dù chậm) sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Dự báo, thị trường sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý II-2024.
Các chuyên gia cũng chung nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường “đảo chiều”. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng, hiện nay, quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Tuy nhiên, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I-2024, đầu quý II-2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn.
Bên cạnh đó, các chuyên gia của Kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn nhận định, thời điểm “đảo chiều” cho từng phân khúc bất động sản sẽ có sự khác biệt. Khảo sát được thực hiện mới đây đối với hơn 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, chung cư là phân khúc được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản; dự kiến đầu quý I-2024, chậm nhất quý II-2024 sẽ "đảo chiều".
Với đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường (chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua). Phó Tổng Giám đốc Kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố: Hồi phục kinh tế, tín dụng, tốc độ giải ngân đầu tư công...
Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Vì vậy, có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới “đảo chiều”.
Trong khi đó, thị trường nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) có khả năng phục hồi tốt hơn so với đất nền, song do áp lực suy thoái kinh tế khiến hoạt động phát triển thương mại và dịch vụ tại Việt Nam vẫn khó khăn. Lợi suất cho thuê vẫn đang dần hồi phục về mức trước dịch, các dự án cơ sở hạ tầng kết nối đang dần hình thành, nên cuối quý III, quý IV-2024 thị trường nhà thấp tầng mới có thể phục hồi. Bên cạnh đó, sự phục hồi sẽ có sự phân hóa theo khu vực. Cụ thể, ở Hà Nội, các khu đô thị vùng ven ở phía Bắc và phía Đông được kỳ vọng là 2 khu vực tiềm năng nhất. Còn với thành phố Hồ Chí Minh, phía Đông là khu vực được đánh giá có tiềm năng tốt nhất.
Dạ Khánh - Hà Nội mới