Bắc Ninh xin ý kiến Bộ Xây dựng
Tính pháp lý là vấn đề cực kỳ quan trọng, là yếu tố đầu tiên mà khách hàng phải xem xét khi đầu tư vào sản phẩm bất động sản. Đơn cử là trường hợp của dự án Khu đô thị (KĐT) phía Nam Thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh.
Mới đây, UBND tỉnh Bắc Ninh có văn bản 156/UBND-TNMT ngày 03/6/2020 gửi tới Bộ Xây dựng về việc chuyển quyền sử dụng đất sau khi xây dựng xong hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở tại dự án KĐT phía Nam thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành.
Theo đó, KĐT phía Nam Thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành có diện tích đất ở trúng đấu giá là là 106.564,3 m2 (trong đó đất ở là 337 lô, diện tích 39.638,72m2), đơn vị trúng đấy giá quyền sử dụng đất là Công ty CP Bất động sản Thuận Thành.
UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết, theo báo cáo của Công ty CP Bất động sản Thuận Thành, hiện tại dự án đã đầu tư xây dựng xong cơ bản hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư được phê duyệt với một số hạng mục: Thoát nước, tuynel kỹ thuật, san nền, đường giao thông (giải base đường), còn hệ thống trạm biến áp, cấp điện cấp nước đến từng hộ và lát vỉa hè.
Công ty CP Bất động sản Thuận Thành đã hoàn thành viếc nộp tiền sử dụng đất theo Quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 30/7/2019 của UBND tỉnh, với tổng số tiền là hơn 245 tỷ đồng.
UBND tỉnh Bắc Ninh đề nghị Bộ Xây dựng cho phép Công ty CP Bất động sản Thuận Thành được chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất nền) sau khi đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật tại Dự án KĐT phía Nam thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành theo quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt:
Công ty CP Bất động sản Thuận Thành phải đầu tư xây dựng nhà ở (không chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở) đối với 127 lô đất ở để xây dựng nhà ở riêng lẻ có mặt tiền tiếp giáp với các tuyến đường phía Đông dự án (Đường Âu Cơ) có mặt cắt 8-8, rộng 27,0m và tuyến đường phía Nam dự án có mặt cắt 7-7, rộng 25,0m.
Cho phép Công ty CP Bất động sản Thuận Thành chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở đối với 210 lô đất còn lại của dự án sau khi đã xây dưng xong hạ tầng theo quy hoạch và dự án được phê duyệt.
Qua văn bản của UBND tỉnh Bắc Ninh có thể thấy dự án KĐT phía Nam Thị trấn Hồ do Công ty CP Bất động sản Thuận Thành làm chủ đầu tư chưa hoàn thiện hạ tầng, mới chỉ dừng lại ở mức "xây dựng xong cơ bản". Như vậy, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đất nền theo quy định hiện hành.
Khách hàng cần tỉnh táo khi đầu tư
Trước những lời mời bán đất nền của những người tự giới thiệu có khả năng giao dịch tại KĐT phía Nam Thị trấn Hồ, trong khi dự án chưa hoàn thiện xong hạ tầng, người dân cần tỉnh táo tìm hiểu kỹ tính pháp lý dự án trước khi đặt niềm tin vào đầu tư.
Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 nêu điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH LSX.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trường hợp tại Dự án KĐT phía Nam thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành sẽ thuộc khoản 1, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
Cơ quan ban hành văn bản này sẽ là Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh. Như vậy, có thể thấy muốn bán được sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có được trong tay văn bản "nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật" thì mới được phép mở bán.
Nếu chưa có văn bản này, chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ các nhà đầu tư, hoặc rao bán. Nếu cố tình, chủ đầu tư sẽ vi phạm pháp luật.
Bàn luận về vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH LSX cho hay: "Việc sốt đất, tăng giá đất "ảo", giá trị thật của lô đất đã bị đẩy lên quá cao đang diễn biến hết sức phức tạp ở các địa phương, nhất là các khu vực có tiềm năng sẽ đem lại nhiều cơ hội đầu tư. Nhưng đồng thời cũng mang lại không ít rủi ro, hệ lụy cho cả thị trường và nhà đầu tư. Trong đó, rủi ro lớn nhất vẫn là nhà đầu tư chạy theo các dự án chưa đủ pháp lý, "đuối pháp lý" nhưng vẫn cố chạy theo cơn sốt chung của thị trường, với tâm niệm "Đầu tư là sinh lợi".
Quy định pháp luật hiện nay đã quy định rất rõ, với dự án đất nền, muốn chuyển nhượng phải sở hữu quyền sử dụng đất, phải giải phóng mặt bằng và đầu tư một phần hạ tầng theo đúng tiến độ dự án. Đồng thời, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi mở bán, chủ dự án phải thông báo cho các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và nhận được thông báo được phép kinh doanh thì chủ đầu tư mới được kinh doanh.
Pháp luật Plus sẽ tiếp tục thông tin.
Lê Hải